商品房认筹是指 购房者在楼盘正式销售前，通过缴纳一定数额的认筹金，以获得该房屋的优先购买权和房价上的优惠。具体操作步骤通常包括：
缴纳认筹金：
购房者向开发商缴纳一定金额的认筹金，以表明购房意愿和诚意。
获得优先购买权：
缴纳认筹金后，购房者可以在楼盘正式开盘销售时享有优先选择房屋的权利。
享受优惠：
认筹金缴纳后，购房者在房价上通常能享受一定程度的优惠。
选房：
楼盘正式开盘时，认筹的购房者按照优先顺序选择房屋。
签订正式合同：
选中房屋后，购房者与开发商签订正式的房屋买卖合同。
退款：
如果购房者未能选中理想的房屋，开发商将认筹金如数退还给购房者。
认筹金是一种担保，用于确保购房者在开盘时能够履行购房合同。同时，认筹金也能在一定程度上锁定购房者的购房意向，便于开发商进行销售计划和资金安排。
需要注意的是，认筹金并不等同于定金，它更多是一种购房承诺和优惠凭证，而非法律意义上的担保。如果开发商未能按照约定提供房屋，应当退还认筹金。